小区的分类：
居民楼，六层左右的老小区，产权复杂，人员结构多样，房子设施老旧，房龄老，小区多为开放小区，户型不好学区不错公共空间狭小。老小区停车麻烦，单价便宜公摊小，有拆迁改造的可能性，建筑设计和户型设计理念陈旧。
单位的房子，物业环境理想，建筑质量相对较好，人员结构单一，学区优秀。缺点是公共空间狭小、车位不足、房源稀缺。现在仍有少量单位分房子的。
商品房小区，市场主流，库存主力，房源多。封闭小区、人车分流、小区绿化、地下车库，设计理念较新。商品房小区最不容关注最容易忽视的问题是物业问题，辨别物业好坏的办法：有没有业委会，小区楼道干不干净，电梯好不好用，是不是谁都能进去，业主论坛看看有没有业主维权。
回迁安置房小区，安置被拆迁户，回迁房一般会 以市场价格下调30%的单价出售交易。
房子质量：单位的房子>老旧小区>商品房小区>经济适用房和两限房>回迁房
选择房子
小区就那么几种房型：一房、两房、三居。越是高档小区，小户型越少。
房子在小区的安静、私密和景观的位置最好。
安静和私密是密切相关的，景观是影响价格的显性因素，景观一般与安静私密是冲突的。
如果是自住，景观是首先应该放弃的因素。
东南和东北两个位置是金角和银角。南北通透，朝南朝北都有窗户，通风良好。
买房选择四四方方的房子。
房子结构分为砖混、钢混两种
采光，朝南的房子采光好，北面的可能就相对阴湿
楼层：顶层、底层便宜，高层相对比较贵。顶层容易漏水且冬天会比较冷夏天比较热。
户型：两居室或三居室，两居室卧室不要挨着。
房屋性质：住宅，70年产权，3成房贷，最长贷30年
公寓，40年产权，5成房贷，最长贷10年
关于面积
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
得房率越高，实际面积越大，一般得房率80%以上
选择中介
选中介一般要选大中介，联系中介前设计线路到小区四处转悠。
一个门店的中介一般只熟悉附近有限的房源，一旦跨区域中介对房子的熟悉程度有阶梯性下降。
中介服务：看房、签约、过户
看房不要钱，签约付费，过户是剩下的体力活。
中介费可选择分阶段付。
选择中介的建议：不要太信任你的中介、找多个中介看看、找大的中介
购房人和卖方单线和中介联系，中介做的是交易，如果有风险房子就交易不成没有佣金了。
中介公司拼的是规模，而不是服务；中介拼的是业绩，而不是口碑。中介生意回头客非常少，中介公司员工动态平衡，坑你一次再换家中介公司。
房产买卖交易中介费用0.5%-2.5%，独家代理的收费标准最高不超过3%
有了看好的房子，最好提前进行中介费的谈判。
推荐合理的费率1.5%-2%。
中介服务费的组成：信息服务费、代书费、按揭佣金、过户佣金。
买房的中介费规定在居间服务合同
买方过程中的签几次字：
第一次签字看房的时候，签看房确认单，防跳单条款藏在里面。尽量不签这个，等到买房后再签也来得及。
第二次签字是你和业主谈妥了签合同，最少两份合同：买卖方之间的买卖合同，居间服务合同。有时会做成一份合同。这个时候签字决定了中介费是几个点。第三本是政府给的买卖合同范本，代书费是中介给合同范本上打勾。
但凡是尽可能成交，就一定是尽可能不安全
第二本补充协议，买卖双方的特别要求。
第三本居间服务合同
第三次签字是网签、面签、预约登记等。
看房后签合同前谈中介费，讨价还价的秘诀是找不同中介看同一套房子。
当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的途径获得相同房源信息时，买方有权选择报价低服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。
如果你还没有签居间服务协议和房屋买卖合同，你完全可以委托其他中介，如果其他中介本身就有这个房源信息，你有权跳。
中介费的退费
1.业主违约
通常违约方支付违约金，且支付中介费。中介不退中介费。
2.主合同解除
房子不买了，中介不退费
3.主合同无效
房屋产权不允许交易，中介有过错，中介费不应该收
4.中介违约
房子被查封被抵押一房二卖，等中介造成的违约情况
二手房交易流程
1.看房，看房确认书
2.签合同，存量房买卖合同、补充协议、居间服务合同
3.资格审查
看买方是不是被限购，有没有买房资格，买房子能不能过户；
看卖方是不是有其他房子，是否符合免税政策
4.网签
正式过户前在网上签约，网签合同必须是政府的版本，合同效力弱于先签署的买卖合同
网签主要是避免一房二卖
5.支付首付
6.贷款，银行面签
房子抵押给银行，银行支付尾款给业主，由买方来偿还贷款
一般银行要求买卖双方都到银行接受审查
7.过户
8.交房
交房可以在签约时，也可以在过户后
9.业主迁出户口
约定户口迁出的违约金，每晚一天赔偿500元
税费
咨询税费最快的是问中介，最准的方法是问地税
合同中约定哪个税费由谁承担，如果没有约定就按法律规定承担
交易习惯一般是买家承担所有税费
税费的大头是个税、契税、营业税都有相应的免税政策
可以通过阴阳合同来避税，做低网签的交易价格来避税，但银行能贷款的数额和网签价格有关系。
税费有以下几种：
1.增值税（营业税）、个税、契税
2.印花税、城建交易附加税、工本费、土地出让金
契税
一次购房90平米以下按1%税率征收
90-140平米按1.5%税率
140平米以上3%
二次购房都是3%，不分面积
营业税
个人购买超过2年（含2年）的普通住宅对外销售的，免征营业税
房产证未满2年，且面积在140平米以上的需要缴纳总房价的5.65%
房产证未满2年，且面积在140平米以下的需要缴纳买卖价钱差额的5.65%
房产证满2年的，且面积在140平米以上的需要缴纳买卖价钱差额的5.65%
非普通住宅的营业税只要不是满五唯一的则是全额的8.65%
个税
免税政策，普通住宅满2唯一
合同约定税费由购房人承担，如果没有约定就各自承担各自的。
如果需要在合同里故意规避掉这个条款，不能当着业主的面提出来，而是提前和中介沟通好，让他准备合同的时候删掉这个条款。
签约
一般在中介允许你正式见到房主坐下来谈的时候，基本上就连着合同一起签了。除此之外，基本上都是中介和买卖双方单线联系。
第一次见面
搞清楚业主的工作单位
看房本，看产权性质、看土地使用年限、看房主姓名和身份证号、看共有情况、看抵押情况、看房本上的建筑面积和套内建筑面积、看房产证上的图纸和实际是否一致
如果第一次见面前没有机会看房
感受下各个房间的噪音
问清楚那些墙是不是承重墙
观察下是否有漏水痕迹
感受下室内采光
见到所有业主
如果业主是两口子，房本上只有一个人的名字，这个人必须在场
全过程录音
需要注意的几个条款，请拿本子记下来。
官方合同
款贷不下来如何处理？1.买方支付全款 2.买方继续批贷 3.交易取消
正式合同包括：双方身份信息、房产信息、交易价格、中介、贷款、交房、过户、争议解决方式
争议处理方式选法院还是仲裁，仲裁支持败诉方承担胜诉双方的律师费
补充协议
提前去中介门店看补充协议，把条款改好，业主签字。
补充协议涉及的内容：业主有完全处置房屋的授权、完整的交易流程、资金监管、如何解押、税费的承担、意外发生的解决方式、户口的迁出。
例如，
业主过户前死亡怎么办？
如果业主违约你要起诉，律师费谁出？
贷不下按揭贷款怎么办？第二次还是贷不下来怎么办？
签完合同遇到限购限贷了怎么办？
过户的时候租约未解除、有人在房里居住、被人上门讨债如何处理？
交房后发现房子是凶宅怎么办？
入住后突然多出来额外的大几千水电燃气物业费怎么办?
由于房子年久失修窗台掉下去砸到人怎么办？
入住后房子有违建被通知拆除怎么办？
拉产调
中介要负责在交易前后（一般是签约后）去房管局对房子的情况进行调查。
稳妥的方案，1）签了正式合同之后先交定金，然后产权调查，然后再支付首付
2）第一次只签定金合同支付定金，然后产权调查，之后第二次去签正式合同，约定定金返还方式。
付首付
购房时由买方将房款打入资金监管账户（业主户头），再由中介公司出面去办理解押。
网签
能做网签的房子，一定是可以过户的房子，如果不能过户，一般也无法网签。所以网签成功，能确保你拿到产权证的重要环节。
政府的征税根据网签价格来计算
网签合同打印由双方填写纸质版，是办理银行按揭贷款和过户必须要提交的资料。
网签也是判断是否限购时间点的依据。
网签后买卖双方可取得一个密码，可以到政府官网查询网签合同。
网签撤销，买卖双方到政府部门办理网签撤销手续。
交房过户
买卖不破租赁，租金支付给买方
宁可少赚一些钱，也要早一些入住
买别墅
政府通过容积率禁止盖别墅
别墅照样会有项目层层转包和施工问题
代征绿地
小区路网与城市路网连接起来的道路，开发商代政府征地修建道路的为代征道路。
- 几乎所有小区都有代征道路，有的在小区外，有的在小区内；
- 小区建好后，原则上代征道路应当移交给政府的路政部门进行养路；
- 如果移交，政府就要把路列入财政预算进行养护，但是政府通常不愿意这样；
- 因此小区建好之后，政府一般不要求开发商移交，尤其是小区内部代征道路；
- 开发商在拿地的时候，就知道代征道路的具体位置；
- 代征道路的土地价格有可能比其他土地便宜，到底支付了多少钱是一笔糊涂账；
- 开发商会把代征道路包装成小区绿化路或者其他形式，以吸引购房人买房；
- 开发商会在代征道路的建造过程中为该道路市政化提前做好准备，比如道路两侧植树预留空间（把树砍掉，路就可以拓宽）；
- 当政府要求移交路，就必须移交，但是如果政府不开口，就先这么用着；
- 因为小区建成后往往是封闭的，如果日后代征道路要收回，那么小区就必须从封闭转为开放——尤其是修建在代征道路上的门要拆除。
作为购房者，看小区的时候要顺便关心一下小区里有没有代征道路——如果有，是在小区内还是小区外，假设路以后被打开，对你的生活有没有影响。律师建议如果有条件的话，就去政府调查一下小区的规划图纸，或者去小区物业那里要求看一下也是可以的，只不过物业的图纸不见得准确，他们有准确的图纸却未必给咱们看，这个图纸叫做小区用地规划图，是建设用地规划许可证的附图。或者查看小区土地出让合同的附件：建设项目规划条件一般也能找得到。
如果看不到图纸，还有一个办法可以在小区现场识别代征道路，就是看小区的一期二期三期的分界处的道路，问物业这是不是市政路。因为现在开发商从政府手里拿是一块一块拿的，拿不到很大的一片地，而现在小区动辄几万平米是从哪里来的呢，就是这样一块一块拿的，最终连在一起形成一个小区。一般也会根据拿地的顺序分期来开发，形成一期二期，甚至五六七八期。每一期之间一般来说都是市政道路。但是有些开发商为了房子好卖，会把不同的地连在一起——毕竟负责修这些代征路的也是他们，他们就有比较高的概率把市政路封闭起来。
没房产证的房子
房产证没下来之前，开发商拥有土地证，土地属于开发商，在建工程属于开发商。
不要买不带房产证的房子。
军产房，房子产权属于部队的营房科管理。即使有房本，没有部队的同意则无法过户。
类似的还有央产房、校产房。
回迁房，质量低
小产权房，集体土地上的房子，只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。
经济适用房，分经济适用房和按照经济适用房管理的商品房。经济适用房有的可以过户，有的不可过户。
房改房，土地性质属于划拨，国家基于政策无偿供应了土地。如果房产证土地性质写了划拨，房子过户需要缴纳土地出让金，最贵是交易金额的10%。
住宅用地，使用年限70年
工业工地，50年
教科文卫等公益用地，50年
商业旅游娱乐用地，40年
综合或其他用地，50年
商住房，土地年限少，公摊面积大，严控产权证
商品房顶层复式，买房子送露台，但房本上有的都是合法的，房本上没有的都是违法没有产权的。
无权处分
不能冒用业主名义卖房子的，签订的合同属于效力待定合同。买方的时候所有房本上的业主都出面且签字。